租屋需知
租屋流程 - 租樓的步驟

租屋流程

準備工夫

 
先想清楚自己置業的目的是什麼,比較一下究竟是「租樓」抑或是「買樓」較適合自己。租、買各有優缺點,在成本、風險、穩定性等方面各有長短,可根據自己的需要而作出選擇。
另外,一些問題如「是否短期居留?工作及財政狀況是否穩定?是否想取得名校網絡?對地產市道是否抱樂觀態度?是否想趁低吸納?」等,都要細心考慮,最重要的是要視乎自己的需要去選擇。
此外,也要了解自己的財務狀況。計算自己可負擔的租金,於每月收入扣除開支餘額能否應付月租。
 

租盤類型
 
1. 發展商提供租盤:

保養得宜,多數傢電齊備,租客亦可享用屋苑設施,不過通常集中於貴價樓系列,租金不菲。
2. 服務式住宅租盤:
現時有很多服務式住宅供應,兼賣兼租,地點分佈大,例如南區、九龍、荃灣及天水圍等;而且單位內傢電齊備,又提供酒店式服務,如洗衣物、打掃等,猶如住進酒店;租約期長短皆有。想短住渡蜜月、大考前靜心修讀、換樓期租住,極為適合。
3. 一般業主租盤:

人般長時期居住在港的人都會選擇一般業主租盤。供應多而價錢通常可斟酌,不少急於放租單位,租金可一減再減。物業種類的選擇亦多,如村屋、平房、大型分層式屋苑單位、唐樓等。
部份單位可能屢被出租,前手租客數之不盡,裝修及傢私保養欠佳,於心理上對其衛生情況或覺不安。牽涉的法律較複雜,既要慎防業主、代理出蠱惑,如不經代理租樓,又要自行釐訂租約。

 

搵樓
 
首先要決定邊區適合自已。
選擇一個適合自己居住的地區是相當重要。要考慮到的因素主要有該區的交通設施、學校網、公共設施、食肆、購物設施,以及環境和治安質素的要求等,將每一項條件排序,認為最應有的地區條件放在最前,如此類推。這樣做租客便能清楚自己最需要的是什麼。

鎖定地區後,可考慮甚麼類型樓盤好。
選擇想居住的樓盤,可以考慮的因素有樓盤的位置、交通設施、車位供應、物業質素及設施,如會所設施可否滿足? 屋苑巴士方便與否?
電梯行駛老爺甚或時常停壞? 管理服務質素如何? 消防設備及走火通道正常與否? 亦值得考慮。

選擇業主自讓盤抑或找代理幫手?
如你是有經驗的置業或租數人士,當然找自讓盤會幫你減輕成本。如你是初哥,建議找代理幫手,可避免不必要的麻煩。
找自讓盤,可在我們的 28HSE 網頁內找尋。
如要委託代理,置業人士要小心,尤其是要簽署「地產代理協議」,絕不可以掉以輕心。

 

睇樓
 

建議閣下先定出具體條件,又篩選了目標租盤,才去睇樓,事關租盤銀碼較細,租金其實相差不遠,另有部份代理會帶同業主一次過睇多個質素極異的租盤,與其花多眼亂,在劣盤反襯下誤將普通貨當上等,不如嚴定要求。

如相約業主睇租盤,最好有朋友倍同,給予意見亦較安全;睇代理租盤則要留意多項步驟:

1. 選擇信譽良好的地產代理。留意該地產代理或營業員有沒有持牌。
2. 睇樓前,與代理簽署「地產代理協議 - 承租住宅物業」,項目包括:
* 擬定租務成交後佣金。多數為相等於半個月的租金。
* 明確指出代理要向租客提供出租單位的資料,如面積、產權負擔及用途限制等。
3. 租客可漁翁攤網式委託多間代理睇租盤,不過要記謹在睇樓紙上清楚列明,以免經另一代理睇相同單位,在成交後引來無謂爭坳,甚至要給予佣金予之前相約睇樓的代理。

4. 審查單位及樓宇是否適合
單位的間隔、景觀、用料、裝修、附送設備、樓宇設施、會所設施、環境、消防設施、走火通道等都要睇真。
5. 應該注意睇樓時的天氣,盡可能睇兩次以上,分別在陰晴天各睇樓一次。
* 晴天睇樓,可以看清楚單位外望的景觀。
* 雨天睇樓,可以查看單位有沒有滲水。

 

進行交易
 

任何租賃協議,均需於稅務局登記,並繳付印花稅,印花稅要在簽署租賃協議內三十天繳付,過期則會被罰款。一般是由業主和租客平均負擔所有與簽署租賃協議的有關費用和稅項。若想得到較大保障,業主及租客最好到土地註冊處登記。一旦發生爭拗,對雙方皆有好處。

  • 進行議價
    透過代理(代理租盤) 或自行與業主(業主盤) 商議租金,會否包差餉管理費、其他水電費、以及連傢俬電器出租等。想增強自己的議價能力?可參看議價貼士。
  • 簽署租約前查清楚該單位是否有按揭

    如果單位有按揭的話,租客可要求業主出示按揭還款收據,以確保沒有未付的按揭費。若果單位乃在按揭中,租客最好盡量說服業主出示銀行發出的出租同意書,否則銀行不需得到租客同意也可收樓。

  • 簽署臨時租約
    臨時租約內訂明租金有否包管理費、差餉及地租、雜費,是否連傢俬電器出租,訂明免租期、交吉日、租約期。
  • 簽署正式租約及支付地產代理佣金
    仔細閱讀條款,訂明細節,如可否飼養動物,屋內設施有故障,業主是否承諾出錢維修。
  • 繳付簽署租賃協議的有關費用和稅項及到土地註冊處登記

 

收樓
 

租客到了收樓的步驟時也絕不可以鬆懈下來,因為收樓也有許多值得注意的地方,萬一當中有任何出錯,便會造成損失,以下是一些有關驗樓要注意事項:

  • 檢查連單位出售的傢俬電器是否完好?
  • 連單位附送的廚具(如有) 是否齊備?
  • 門鎖、門臼、門鎖、門鐘、防盜眼如常運作?
  • 大門及各房門開關是否暢順?
  • 窗戶、窗臼、窗鎖、窗柄窗簾軸 (如有) 是否運作暢順?窗台有沒有滲水、裂痕?
  • 水喉有冇滴水?洗手盆及浴缸是否去水暢通?
  • 其他去水位如何?
  • 如配有地板,有沒有潮濕、發霉、浮起或隙縫過闊,甚至生蟲等問題?
  • 地板有沒有凹凸或裂縫?
  • 煤氣喉接駁是否妥當?
  • 天花及牆身批盪如何?有沒有滲水?
  • 冷熱水爐是否操作正常?
  • 廚房及浴室的地台如配有磚或雲石等材料,有沒有裂痕、崩角等問題?

09年2月12日 by admin



5 Comments

  1. 如租樓是否需要給id copy 比業主. thx.


    admin



  2. 想問吓,租樓的印花稅是多少?謝!


    admin



  3. 要視付你的樓價,最低是100元起。
    詳情,可參考以下網址


    admin



  4. 寫租約時,要確定你的身份。一般代理或業主也會留一個 ID copy,但你和業主可在 ID copy 上註明不能作其它用途。你作為租客其實也需要拿他的 ID 做查冊,確認他的業主身份。


    admin



  5. 在一般租約下:
    如果租客同意,當然可以。
    租客有權不同意,因你們之前已定明合約。


    admin



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